SCI, le bon outil pour louer… et pour transmettre
Le recours à une SCI offre un réel intérêt au niveau de la gestion et de la transmission de son patrimoine. Toutefois, sur le plan fiscal, une analyse fine de la situation de chacun s’impose pour éviter de mauvaises surprises.
La constitution d’une telle société est souvent conseillée pour gérer un patrimoine existant, notamment suite à une succession. Elle permet d’échapper aux contraintes de l’indivision qui impose de prendre les décisions à la majorité des deux tiers des droits indivis, voire à l’unanimité des indivisaires pour les actes de disposition qui vont au-delà de la gestion ou de l’entretien courant des biens. A contrario, dans une SCI, le gérant peut en principe accomplir seul tous les actes qui entrent dans l’objet social de la société.
Une gestion facilitée
Autre intérêt de la SCI par rapport à l’indivision : elle écarte le risque de l’action en partage. En effet, tout indivisaire peut, à tout moment, demander à sortir de l’indivision pour récupérer ses fonds. Si les autres n’ont pas les moyens de lui racheter sa part, le juge pourra ordonner un partage judiciaire. Ce risque est moindre dans le cas d’une SCI car sa dissolution ne pourra être prononcée par le juge que si des motifs graves telle qu’une paralysie totale du fonctionnement de la société, le justifient.
Transmettre en gardant le contrôle
Le fait de détenir un patrimoine immobilier à travers une SCI permet de bénéficier d’une décote sur sa valeur, de l’ordre de 10%, tant pour le calcul de l’impôt sur la fortune (ISF) que pour celui des droits de donation et succession. Dans une optique de transmission anticipée de son patrimoine, la stratégie est de donner progressivement les parts de la SCI à ses enfants, voire à ses petits-enfants, de manière à profiter au mieux des abattements sur les droits de donation qui se renouvellent tous les quinze ans : 100.000 € entre parents et enfants et 31.865 € entre grands parents et petits-enfants. Il est également possible d’acquérir directement les immeubles via la SCI. Dans ce schéma, c’est la SCI qui va s’endetter pour financer l’acquisition de son patrimoine immobilier, ce qui permet de minorer la valeur des parts transmises et donc de réduire encore les droits de donation à payer par les enfants et petits-enfants.
Donner la nue-propriété des parts
Que le bien soit apporté à la SCI ou acquis directement par ce biais, les parents, en se nommant gérants, peuvent conserver la gestion du patrimoine transmis, voire continuer à s’assurer des revenus en ne donnant que la nue-propriété de leurs parts. Ce qui permet de minorer encore les droits de donation puisqu’ils ne seront dus que sur la valeur de la nue-propriété transmise, qui est par définition inférieure à celle de la pleine propriété. Et au décès de leurs parents ou grands-parents, les enfants ou petits-enfants récupéreront la pleine propriété des parts sans droit supplémentaire à payer.
L’imposition des loyers
S’il s’agit d’un patrimoine immobilier locatif, les loyers seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu entre les mains des associés, ces derniers étant imposables sur leur quote-part dans les bénéfices même s’ils ne sont pas distribués. Or, pour les contribuables les plus fortement imposés, le niveau de taxation des loyers peut atteindre 60,5% si on fait abstraction de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
D’où l’idée d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option permet d’amortir l’immeuble sur 25 à 30 ans – ce qui n’est pas possible avec le régime des revenus fonciers – et donc de diminuer d’autant le résultat imposable. De plus, elle offre un taux de taxation réduit de 15% jusqu’à 38.120 € de bénéfices, le surplus étant imposé au taux de 33,33%.
Mais attention, cette option n’est vraiment intéressante que si la SCI ne distribue pas de dividendes, ce qui suppose que les associés n’aient pas besoin des revenus des immeubles. Car si la SCI distribue des dividendes, ils seront imposables entre les mains des associés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 40%, et supporteront 15,5% de prélèvements sociaux dès le premier euro.
